有鼻子有眼

記者陳韋帆／台北報導

▲一名退休人士想要買農地當農夫，結果因不熟土地法規，買賣破局。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

農地買賣學問多，台灣以農立國，且農地攸關國家糧食供給，基於保護農地原則，在買賣上有諸多限制！近期就發生一件農地買賣成交、過戶失敗的案例。正業地政士事務所所長鄭文在表示，「一名買家小張（化名），買了農地想要退休，卻沒留意到地主早就在上面蓋了農舍，必須連農舍一起買，否則無法過戶，最終買賣破局。」

小張是都會區的退休人士，他與許多人一樣，相當嚮往農家生活，想當一個快樂農夫，於是找到一名農地地主，由於小張資金有限，雙方協議購買1/2農地，由於農地上方有農舍，故成交合約也加註「不買農舍」。

於是，小張與地主找了專業地政士協助過戶，這時問題就發生了，地政士發現，該筆買賣「無法過戶」。

鄭文在表示，根據《農業發展條例》第18條第4項規定「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。」及內政部100年8月23日《內授中辦地字第1000725328號》函釋「農地與農舍併同移轉之原則下，共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始符合農發條例第18條第4項規定意旨。」

鄭文在解釋，當農地上興建了農舍，土地買賣時，必須帶有農舍的相同比例，也就是說，小張想要買1/2的土地可以，但必須連同1/2的房舍一起購買。當然，小張本就沒有多餘資金購買1/2農舍，且農舍就是地主的家，當然不可能售予小張，最終買賣告終。

鄭文在建議，不少都會人士，退休後都希望擁有一塊農地，當一個快樂農夫，這樣的事情屢見不鮮，事實上，農地買賣有其特殊性，買賣有諸多限制，所以買賣農地前，務必先諮詢專業人士或主管機關，才不會空歡喜一場，或讓自己陷入土地買賣糾紛。